「フィリピンとハワイ、どちらに投資すべきか」——これは海外不動産の投資先を検討する方から、私が最も多く受ける質問です。AFP・宅地建物取引士の資格を持ち、法人代表として実際にマニラ・セブ・ハワイに物件を保有する私Christopherが、フィリピンとハワイの不動産比較を実体験ベースでお伝えします。数字と失敗談を包み隠さず公開するので、ぜひ最後まで読んでください。
結論：フィリピンとハワイの不動産比較で「どちらが儲かったか」
一言で言うと「インカムのフィリピン、キャピタルのハワイ」
先に結論を出します。手残りの利回り（インカムゲイン）で選ぶならフィリピン、資産の値上がり益（キャピタルゲイン）で選ぶならハワイです。両方に投資してきた私の実感として、この軸を明確にしないまま購入すると、どちらを選んでも「思ったより儲からない」と感じることになります。
投資は目的から逆算すべきです。毎月のキャッシュフローが欲しいのか、10年後の売却益を狙うのか。あなたのゴールによって正解は180度変わります。
なぜその結論になるのか（3つの根拠）
- 表面利回りの差：私のマニラのコンドミニアムはネット利回りで年5〜7%前後を推移しています。一方、ハワイのコンドは年2〜3%台です。月々のインカムはフィリピンが圧倒的に有利です。
- 資産価値の上昇率：ハワイ・ホノルルの不動産価格は過去10年で約40〜50%上昇しました。フィリピンも上がっていますが、ペソ安の影響で円換算すると上昇幅が目減りする局面がありました。為替を含めたキャピタルゲインではハワイが優位です。
- 流動性と出口戦略：ハワイは世界中の買い手がいるため売却に困りません。フィリピンは現地需要は旺盛ですが、外国人への転売に制約があり、出口の設計力が求められます。宅建士として言えば、流動性は投資判断の根幹です。
筆者の実体験：フィリピンとハワイの不動産投資リアル
私がマニラとセブで物件を買った時の話
私がフィリピン不動産に初めて踏み出したのは、海外金融機関で営業をしていた頃です。当時、現地の富裕層クライアントから「BGC（ボニファシオ・グローバル・シティ）のプレビルド物件を買わないか」と誘われたのがきっかけでした。
正直に言うと、最初は不安しかありませんでした。フィリピンペソ建ての支払い、完成時期の不透明さ、デベロッパーの信用度——すべてが未知数でした。それでも、AFP資格の勉強で学んだキャッシュフロー分析を自分なりにスプレッドシートに落とし込み、「最悪、自分で住める」という覚悟で購入を決断しました。
結果として、マニラBGCの物件は完成後すぐに駐在員向けに月額約5万ペソ（当時の為替で約11万円）で賃貸に出すことができました。購入価格が約500万ペソ（約1,100万円）だったので、表面利回りは約12%。管理費・税金を差し引いても手残り7%弱を確保できました。
セブの物件はリゾートエリアのコンドで、短期賃貸（Airbnb含む）で回しました。こちらは稼働率が季節に左右され、年間を通した実質利回りは5%前後でした。繁忙期のクリスマスシーズンには月10万円超の収入がありましたが、閑散期には空室が続くこともあり、東京・浅草での民泊運営で鍛えた稼働管理のスキルが役立ちました。
そこから学んだこと（数字で語る）
一方、ハワイの物件は毛色がまったく違います。私はワイキキ近郊の1ベッドルームコンドを購入しましたが、購入価格は約35万ドル（当時の為替で約3,800万円）。月額賃料は約2,000ドル（約22万円）で、HOA（管理組合費）や固定資産税を差し引くとネット利回りは年2.5%程度です。
正直、インカムだけ見れば「割に合わない」と感じました。しかし、購入から数年が経ち、物件の評価額は約42万ドルまで上昇しました。約7万ドル（約1,000万円超）の含み益が出ています。フィリピンのマニラ物件は同じ期間でペソ建てでは値上がりしましたが、円換算するとペソ安の影響で含み益は約150万円にとどまりました。
つまり、フィリピンは「毎月の手残りで稼ぐ投資」、ハワイは「保有し続けて資産を増やす投資」です。この違いを体感したことが、私の海外不動産投資における最大の学びです。
フィリピンとハワイの不動産を徹底比較
比較表：7つの項目で見る投資条件の違い
| 比較項目 | フィリピン（マニラ・セブ） | ハワイ（ホノルル） |
|---|---|---|
| 購入価格帯 | 500万〜2,000万円 | 3,000万〜1億円超 |
| ネット利回り | 5〜7%前後 | 2〜3%台 |
| キャピタルゲイン期待値 | 中（為替リスクあり） | 高（米ドル建て安定） |
| 為替リスク | 高（ペソ／円変動大） | 中（ドル／円は比較的安定） |
| 外国人の土地所有 | 不可（コンドミニアムのみ可） | 可（土地付き物件も購入可） |
| 管理の手間 | やや高い（現地管理会社の質にばらつき） | 低い（管理体制が成熟） |
| 出口（売却）の容易さ | やや難（買い手層が限定的） | 容易（世界中に需要あり） |
この表を見ると、フィリピンは「少額で高利回り、ただしリスクも高い」、ハワイは「高額だが安定的で、出口も安心」という構図が一目で分かります。
私自身、宅建士としてクライアントに説明する際にも、この表をベースに使います。投資判断は感覚ではなく比較軸を定量化することで精度が上がります。
初心者が最初にやるべきこと
海外不動産投資を始めるなら、最初にやるべきは「現地を見に行く」ことではありません。まず、自分の投資目的と使える資金を明確にすることです。
具体的には以下の3ステップを踏んでください。
- 投資目的の言語化：「毎月10万円のキャッシュフローが欲しい」のか「10年で資産を倍にしたい」のかを書き出す。
- 投資可能額の算出：自己資金＋融資可能額（海外不動産はフルローンが難しいため、最低でも購入価格の30〜50%は自己資金が必要）を把握する。
- 情報収集の質を上げる：ネットの断片情報ではなく、実績ある専門家のセミナーや個別相談を活用する。
特にステップ3は重要です。私も投資初期にネット上の「利回り15%」という謳い文句を鵜呑みにしかけた経験があります。AFPとして資産設計を学んでいたからこそ「それは表面利回りであって、手残りではない」と気づけましたが、知識がなければ危なかったです。[INTERNAL_LINK_1]
注意点・失敗例：海外不動産投資で痛い目を見るパターン
よくある失敗3つ
- 為替を無視して利回りだけで判断する：フィリピンペソは2013年頃の1ペソ＝2.4円台から、2022年には1ペソ＝2.3〜2.5円前後で推移しましたが、一時的に2.0円台まで下落した局面もありました。年利7%の物件でも為替で5%以上損失が出れば、手残りはほぼゼロです。為替ヘッジの有無は必ず検討してください。
- プレビルド物件の完成遅延を甘く見る：フィリピンでは建設が1〜2年遅れるのは珍しくありません。私のセブの物件も当初の引渡し予定から約14か月遅延しました。その間は賃料収入ゼロなのに管理費だけが発生します。資金計画に余裕がないと詰みます。
- 現地管理会社を「安いから」で選ぶ：ハワイでは管理会社のクオリティが比較的均質ですが、フィリピンでは業者間の差が激しいです。安価な管理会社に任せた結果、テナントの滞納対応が遅れ、3か月分の家賃を回収できなかった知人もいます。
私や周囲で起きた実例
私自身が痛い目を見たのは、浅草で民泊を運営していた経験があるからこそ「自分は短期賃貸運営のプロだ」と過信し、セブの物件でも同じ感覚で回そうとしたことです。
東京の民泊では、ゲスト対応・清掃手配・レビュー管理まで自分でコントロールできました。しかしセブでは、清掃スタッフが約束の時間に来ない、Wi-Fiが突然落ちてゲストからクレームが入る、管理会社の担当者が連絡をくれない——想定外のトラブルが連続しました。
最初の3か月はレビュー評価が4.2まで落ち、稼働率が40%台に低迷。結果として、その四半期の収支はマイナスでした。その後、管理会社を変更し、現地で信頼できるスタッフを確保してようやく安定しましたが、あの3か月間は「海外の遠隔管理は甘くない」と痛感した時期です。
また、私の法人設立仲間で、ハワイの物件を「節税目的」で購入した方がいました。しかし2020年の税制改正で海外中古不動産による減価償却の損益通算が制限され、想定していた節税効果が大幅に縮小。投資計画の根本が崩れてしまいました。税制変更リスクは海外不動産特有の盲点です。[INTERNAL_LINK_2]
こうした失敗を防ぐには、最新の税制・法規制を常にアップデートし、自分一人で判断せず専門家に相談する姿勢が不可欠です。
まとめ：フィリピンとハワイの不動産比較で失敗しないために
この記事の要点3行
- フィリピン不動産はネット利回り5〜7%でインカムゲイン重視の投資家向け。ただし為替リスク・管理リスクが高い。
- ハワイ不動産はキャピタルゲインと流動性に強み。ネット利回りは2〜3%台で、長期保有向き。
- どちらが「正解」かは、あなたの投資目的・自己資金・リスク許容度で決まる。比較軸を数字で持つことが最も重要。
次に取るべきアクション
ここまで読んだあなたは、フィリピンとハワイの不動産比較における基本的な判断軸を手に入れたはずです。しかし、この記事だけで投資判断を下すのは早計です。
為替動向、最新の現地市場データ、税制改正の影響——これらは常に変動します。私自身、投資判断の前には必ず最新情報を持つ専門家のセミナーや個別相談を活用しています。特に海外不動産は情報の鮮度が命です。
もしあなたが「フィリピンかハワイか、あるいは別のエリアか」で迷っているなら、まずはプロの視点を借りてください。以下のオンラインセミナーは無料で参加でき、海外不動産投資の最新動向と具体的な投資戦略を学べます。
私がこの数年で学んだのは、「行動の早さ」ではなく「判断の正確さ」が海外不動産投資の成果を左右するということです。あなたの投資が成功することを心から願っています。
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